Hệ số sử dụng đất là gì? Công thức tính hệ số sử dụng đất như thế nào? Có những quy định về hệ số sử dụng đất nào? Cùng tìm hiểu câu trả lời cùng chúng tôi qua bài viết ngay sau đây nhé.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình tính theo đơn vị là m2 (không bao gồm diện tích sàn tầng hầm, tầng mái, tầng kỹ thuật, hố thang máy) so với diện tích tất cả lô đất.
Tác dụng của hệ số sử dụng đất là khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng.
Quy định về hệ số sử dụng đất
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Công thức tính hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) như sau:
HSSDĐ = (Tổng sàn xây dựng) / (diện tích xây dựng lô đất)
Đơn vị đo của HSSDĐ được tính theo 2 kiểu:
- FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2, 4, 5.5 lần
- FSI: đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%
Chẳng hạn, xây dựng nhà 5 tầng với diện tích 50m2m2 trên một lô đất có S = 100m2m2.
Ta có HSSDĐ = 50 x 5/100 = 2.5 lần (hoặc là 250%)
Cách tính hệ số sử dụng đất
Dưới đây là một số ví dụ cụ thể về cách tính hệ số sử dụng đất để các bạn có thể hiểu hơn.
Ví dụ 1:
Ta có 30% đất để xây công trình công cộng, đất làm đường là 40%, còn lại đất làm nhà ở là 50%. Vậy hệ số sử dụng đất ở đây là 50%
Ví dụ 2:
Ta xây dựng ngôi nhà 6 tầng với diện tích 60m2. Vậy HSSDD là : 60 x 6/100= 3.6 lần.
Vậy liệu diện tích khu kỹ thuật, thang cuốn, thang máy,… có tính vào hệ số sử dụng đất hay không? Diện tích sàn khi tính toán không gồm cầu thang, ô thang máy, hộp kỹ thuật, sàn kỹ thuật, tầng hầm, nhưng có tính cả hành lang của sàn kỹ thuật và tầng hầm.
Hệ số sử dụng đất được quy định tại đâu?
Hệ số sử dụng đất liên quan đến số tầng cũng như mật độ xây dựng các tầng, xuất phát từ quy hoạch đô thị tại các nước phát triển. Hệ số chủ yếu để giới hạn và khống chế số tầng tương ứng với mật độ xây dựng được phép ở các dự án khu đô thị, khi mà chủ đầu tư luôn tìm cách để nâng tổng diện tích xây dựng lên. Tuy nhiên hệ số này không ảnh hưởng nhiều đến nhà xưởng công nghiệp.
Hệ số sử dụng đất vô cùng cần thiết do thể hiện được phí xây dựng, quy mô công trình là bao nhiêu trên mỗi mét vuông. Hệ số càng cao thì tính kinh tế cũng sẽ cao, vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ tiết kiệm quỹ đất.
Các lô đất có cùng diện tích trong một khu vực nhưng khác nhau về hệ số sử dụng đất thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng, đặc biệt là trong tình hình giá đất đang ngày càng tăng cao như hiện tại. Tuy nhiên nếu hệ số sử dụng này quá cao so với mức cho phép, sẽ làm ảnh hưởng và tác động đến hệ thống hạ tầng, giáo dục, an ninh xã hội của khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của toàn dự án.
Hệ số sử dụng đất cũng sẽ tương ứng với mật độ dân cư trong khu vực đó. Hệ số càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp. Đây chính là yếu tố quan trọng liên quan đến quyền lợi của chủ đầu tư khi dự án kết thúc vòng đời.
Do vậy, khi chọn dự án tái đầu tư thì các nhà đầu tư thường chọn những dự án có hệ số sử dụng đất thấp. Bởi vì họ cần đảm bảo được lợi nhuận, quyền lợi sau khi hệ số sử dụng đất sau cao cấp 2-3 lần so với khu chung cư cũ.
Trên đây là những thông tin về hệ số sử dụng đất, cách tính hệ số sử dụng đất, cũng như các quy định về hệ số sử dụng đất. Chúng tôi mong rằng bài viết này sẽ giải đáp thắc mắc đối với bạn đọc. Nếu còn bất kỳ vấn đề gì cần được tư vấn, các bạn vui lòng để lại câu hỏi để được chúng tôi giải đáp nhanh chóng và chi tiết nhất nhé.
